In Immobilien investieren – So machen Sie es richtig!
Warum Investieren?
Immobilien sind und waren schon immer interessante Investments. Besonders Privatanleger profitieren bei einer Immobilien-Investition von Steuervorteilen. Deswegen werden diese Immobilien auch „Betongold“ genannt. Durch geschickte Investitionen, können schon von Beginn an hohe Renditen oder Mieteinnahmen generiert werden.
Stellen Sie sich die Frage, möchte ich wirklich in Immobilien investieren?
Bei Immobilieninvestments ist es zunächst wichtig, einen guten Deal abzuschließen. Dieser sollte dann möglichst günstig finanziert werden. Sprichwörtlich sagt der man, dass der Gewinn im Einkauf liegt.
Anlageklassen
Um in eine Immobilie zu investieren, werden fünf verschiedene Anlageklassen als Grundlage gesehen. Diese Klassen unterscheiden sich in der Art der Investition.
Hier einmal die fünf Anlageklassen im Überblick:
Immobilienkauf
Der Immobilienkauf ist einer der beliebtesten Investitionsmöglichkeiten. Sie müssen eine Immobilie kaufen und zu einem späteren Zeitraum (hoffentlich) gewinnbringend verkauft. Dafür können Häuser oder Wohnungen gekauft werden.
Sie, dass Immobilien langfristig gehalten werden sollten.
Immobilienfonds
Bei Immobilienfonds wird Geld von verschiedenen Anlegern gesammelt. Diese Sammlung übernimmt ein professioneller Investor. Dieser wird Fonds-Manager genannt. Da diese Investoren äußerst erfahren sind, wird oft eine gute Rendite erwirtschaftet. Dabei wird zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds unterschieden.
Bei einem offenen Immobilienfonds wird immer weiter Geld von Anlegern gesammelt. Das bedeutet, dass der Immobilienfonds ein unbegrenztes Investitionsvolumen hat. Dabei können die jeweiligen Anteile zu jeder Zeit verkauft werden.
Bei geschlossenen Immobilienfonds sieht das anders aus. Bei diesem wird das Investitionsvolumen beschränkt. Außerdem wird das Volumen geschlossen, wenn alle Anteile verkauft wurden. Dazu kommt, dass Sie nur in ein oder zwei Objekte investieren. Die eigenen Anteile können erst verkauft werden, wenn die Laufzeit abgelaufen ist.
Immobilienanleihen
Unter Immobilienanleihen versteht man festverzinsliche Wertpapiere. Diese Wertpapiere werden meistens durch Grundpfandrechte besichert. Immobilienanleihen werden als Fremdkapital gesehen. Die meisten Immobilienanleihen werden allerdings nachrangig besichert.
Immobilien-Crowdinvesting
Das Immobilien-Crowdinvesting bietet sich für Personen an, die keine hohen Investitionen durchführen können. Dabei werden verschiedene Privatinvestoren zusammengebracht und diese investieren zusammen in eine Immobilie. Partner für Crowdinvesting lassen sich in verschiedenen Internetplattformen finden.
Diese Investitionsmöglichkeit konnten früher nur Großinvestoren durchführen, doch mittlerweile können auch Privatanleger Zinsen bis zu 7,5 Prozent pro Jahr erwirtschaften.
Immobilienaktien
Bei dieser Anlageklasse werden Anteilsscheine von Unternehmen, die der Immobilienbranche angehören, gekauft. Diese Unternehmen führen dabei die Entwicklung, Produktion, Bewirtschaftung und die Vermarktung der Objekte. Solche Unternehmen sind in der Regel Bauingenieurfirmen, Wohnungsbaugesellschaften und Immobilienmakler.
Kaufen oder Mieten
Als erstes muss sich überlegt werden, ob das Objekt als Kapitalanlage oder Eigenheim genutzt werden soll. Anders als bei Aktien, können Renditeobjekte einen praktischen Wert aufweisen. Die Immobilie kann bewohnt oder vermietet werden.
Wer eine Immobilie vermieten möchte, muss mit vielen Verpflichtungen klarkommen. Reparaturen aufgrund von Verschleiß müssen übernommen werden, an Eigentümerversammlungen muss teilgenommen und für die Sicherheit muss gesorgt werden. Dies sind nur einige der Pflichten, die der Vermieter eingeht. Hilfe bringt eine Immobilienverwaltung.
Wer eine Immobilienverwaltung beauftragt, muss jedoch mit einer Senkung der Rendite rechnen. Außerdem müssen die Betriebskosten bei einer Vermietung genauestens berechnet werden.
Wahl der Anlageklasse
Um die richtige Anlageklasse zu wählen, sollten 5 wichtige Kriterien beachtet werden.
Risikoverteilung
Sie sollten darauf achten, dass Sie nicht die komplette Investition in ein Objekt legen. Sollten Sie bei der Immobilie falsch liegen, ist Ihre gesamte Investition weg. Minimieren Sie das Risiko und schätzen Sie ab, in welche Immobilien Sie risikolos investieren können. Hier finden Sie weitere Fakten über die Risiken beim Immobilienkauf.
Anlagekapital bestimmen
Für die verschiedenen Investitionsarten gibt es auch verschiedene Mindestanlagen. So können Sie zum Beispiel mit unter 50 Euro in ein Crowd-Investment investieren. Für ein geschlossenen Immobilienfonds müssen mindestens 5.000 Euro investiert werden. Lassen Sie sich also Zeit und kalkulieren Sie genau, welche Anlageklasse für Sie die Richtige ist.
Entscheidungsfreiheit
Bei einer Investition wollen die meisten Menschen selbst entscheiden, in was sie investieren. Dies ist aber nicht bei allen Immobilienanlagen möglich. In manchen Klassen werden dafür bestimmte Manager gewählt. Falls Sie also selbst entscheiden wollen, in was Sie investieren, sollten Sie auch die richtige Klasse wählen und sich im Vorfeld informieren.
Kosten im Blick
Viele denken sich, dass sie nach einer Investition nichts tun müssen und das Geld von allein kommt. Einfach zurücklegen und Geld verdienen, das perfekte passive Einkommen durch die Geldanlage in Immobilien ohne weitere Kosten. Das ist allerdings falsch.
Bei manchen Anlageklassen fallen Kosten für verschiedene Aufwendungen an.
Diese könnten sein:
-Vermittlung
-Makler
-Verwaltung
-Instandhaltung
-Modernisierung
Kapitalbindung
Sie sollten sich nicht zu sehr an das Kapital binden, welches Sie investieren wollen. Bestimmte Anlageklassen haben eine lange Laufzeit, bei welcher Sie nicht an das Kapital kommen. Sie sollten also nur Geld investieren, welches Sie wirklich „über“ haben.
Andere Anlagemöglichkeiten
Die richtige Strategie ist für eine erfolgreiche Investition wichtig. Doch welche Möglichkeiten gibt es noch abgesehen von den Anlageklassen?
Buy and Hold
Bei dieser Strategie halten sie die Immobilie lange in Ihrem Besitz. Der Anleger erhofft, dass der Wert der Immobilie zunimmt. Dafür ist eine gute Lage der Immobilie wichtig. Sie erhalten regelmäßig Mieteinnahmen und können das Objekt mit einer Wertsteigerung verkaufen. Außerdem können sie nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden.
Sanieren und Verkaufen
Diese Methode ist aufwendiger als Buy and Hold. Sie setzt einige Kenntnisse voraus oder die Zusammenarbeit mit fachkundigen Experten wie Handwerker, die Ihnen bei dem Vorhaben zur Hand gehen oder vollständig mit der Durchführung beauftragt worden sind. Sanierungsbedürftige Objekte werden mit Hilfe von verschiedenen Maßnahmen aufgewertet. Durch die Aufwertung steigt der Preis für die Immobilie.
Dabei kann durch kurzfristige und hohe Gewinne profitiert werden. Die Gewinne müssen jedoch versteuert werden, da Sie die Immobilie nicht für 10 Jahre behalten. Wenn Sie in drei Jahren mehr als fünf Objekte verkaufen, werden Sie vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft. Setzen Sie sich mit einem Steuerberater in Verbindung, der Sie bei dieser Strategie beraten kann.
Tipps Immobilien investieren
Damit Sie keine Fehler machen, hier noch ein paar Tipps zur Entscheidungsfindung zur Immobilie.
Entscheiden Sie nicht rein emotional, in welche Immobilie Sie investieren wollen. Denn bei einer Investition führen emotionale Entscheidungen oft zu Fehlern. Hierbei sollte nur auf Grund von Daten und Fakten entschieden werden. Informieren Sie sich gut über Ihr Vorhaben und sprechen Sie mit Familie und Freunden darüber, hier bieten sich Personen mit Erfahrung in dem jeweiligen Bereich an.
Bei der Bank wird selten ein Unterschied zwischen der Finanzierung für Eigenheim-Käufer und eine für Investoren gemacht. Sie sollten bedenken, dass Bankberater oft über zu wenig Wissen von Immobilieninvestitionen verfügen und Ihnen somit keine gute Beratung liefern können.
Ein Fehler bei erstmaligen Investitionen ist das Nicht-kontrollieren von wichtigen Unterlagen zum Immobilienkauf. Oftmals lassen Neuvermieter die Bonitätsprüfung weg, da es Ihnen zu unangenehm ist zu fragen. Dabei ist dies eines der wichtigsten Dinge für Ihre Sicherheit. Gerade bei hier sollten keine Fehler passieren, da der Vermieter auf den zuverlässigen Mieteingang angewiesen ist.
Immobilien als Kapitalanlagen bringen Chancen und Risiken. Mit niedrigen Zinsen können Sie besonders erfolgreich in Immobilien investieren. Ein guter durchdachter Plan ist ein Muss, um die Vorteile von Immobilien nutzen zu können.
Haben Sie noch weitere, vielleicht speziellere Fragen zum Thema Immobilien, einzelne Objekte oder zum Thema Immobilienbewertung? Gerne können Sie unsere Experten jederzeit kontaktieren.
Die zertifizierten Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung Freiburg stehen ihnen mit Jahre langer Erfahrung in der Erstellung und Überprüfung von Wertermittlungen und Verkehrswertgutachten im Raum Freiburg zur Seite. Im Fokus stehen dabei unter anderem Beleihungswertgutachten, Schadensgutachten oder kompetente Investment- und Kaufberatung die anhand streng-objektiven Richtlinien erstellt werden.
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